事例の説明

甲氏は2019年末に開発者と分譲住宅の売買契約を締結し、インターネット署名の届出を行った。契約が締結された後、甲氏は約束通りに住宅購入金を全額支払った。仕事の出張が1カ月以上遅れた後、甲氏は不動産取引センターに名義変更を申請しに行ったが、前述の出張期間中、ある人民法院に家宅捜索されて名義変更ができなかった。甲氏はどのように救済すべきか。

弁護士の分析

『最高人民法院が人民法院による異議及び復議事件の実行に関するいくつかの問題に関する規定』（以下『異議及び復議規定』と略称する）第28条と第29条は、不動産購入受容人物権期待権の排除執行の要件を規定している。第28条は一般不動産購入者が異議を申し立てた場合に適用され、第29条は分譲住宅消費者が異議を申し立てた場合に適用される。2つの文系は一般的で特殊な関係であり、分譲住宅の消費者は任意の1つを適用することができる。

今回の事件では、甲某系事件の外人、被執行人系不動産開発企業は、第28条が主観的に過失がないこと及び合法的に家屋を占有したことを証明する責任を負う必要があることに比べて、第29条に規定された条件は相対的に緩和されている。また、「全国裁判所民商事裁判工作会議紀要」の規定によると、すべてまたは大部分の金額を交付する分譲住宅消費者の権利は抵当権者の抵当権より優先され、当該住宅に抵当権が設定されているとしても、分譲住宅消費者の物権期待権は同様に執行を排除することができる。最終的に甲氏は弁護士に依頼し、「異議と再議規定」第29条に規定された要件で異議申し立てを行い、1カ月以上かけて裁判所から住宅執行中止の裁定を受けた。

今回の異議申し立て案件の処理を通じて、住宅購入者にいくつかのアドバイスを以下の通り:

1、住宅売買を行う前に、一方では適時に住宅の権利状態を審査しなければならない。一方、住宅売買契約を締結するには、速やかにネット署名登記を行うとともに、住宅代金の支払い証明書を保存しなければならない。

2、名義変更されていない家屋が裁判所に差し押さえられたことを発見した場合、事件の状況に応じて自分にとって最も有利な条項を選択して執行異議申し立て排除執行を提起しなければならない。

裁判所が家屋の執行を中止すると判断した場合は、できるだけ早く家屋の差し押さえを解除した後に名義変更登記を行うべきである。裁判所が異議申し立てを却下する場合は、法定期限に異議申し立てを行うべきである。