埃塞俄比亚对不同类型的土地适用差异化的法律管理制度，尤其是在土地租赁期限、续期条件以及土地收回等方面存在较为明显的差异，这些差异在外商投资项目中具有高度的现实意义，特别是在制造业项目中，将直接影响项目的长期估值、融资可行性、折旧安排以及未来退出路径等一系列安排。基于此，本期文章将首先对埃塞俄比亚城市土地项下的核心法律制度进行梳理和介绍，以供拟在埃塞开展投资活动的外国投资者参考。

埃塞俄比亚土地制度的根本法律依据，规定于《1994年埃塞俄比亚联邦民主共和国宪法》（FDRE Constitution）的第40条。其中，该条第3款明确：“城市和乡村的土地以及所有的自然资源的所有权，专属于国家以及埃塞俄比亚各族人民。土地属于埃塞俄比亚国家、各民族和人民的共同财产，不得出售，也不得通过其他任何形式进行交换。”但同时，在该条第6款中又进一步规定：“国家应当依照法律规定的有偿安排，保障私人投资者依法取得土地使用权。”据此可以明确，在埃塞俄比亚现行法律框架下，外国投资者不得取得土地所有权，其在当地投资项目中对土地的取得，只能通过土地租赁或土地使用权配置（land use rights allocation，即通过地方行政特许、授权的非市场化配置方式，常见于农村土地）的方式实现。

外资制造业、商业综合体、办公及仓储类项目，通常落入埃塞俄比亚“城市土地（urban land）”管理体系内。在该体系下，《城市土地租赁持有公告No.721/2011》（Urban Lands Lease Holding Proclamation No.721/2011，以下简称为“《2011公告》”）构成规范埃塞俄比亚城市土地租赁制度的核心联邦法律。在《2011公告》出台后，埃塞俄比亚联邦层面陆续制定了土地登记、征收补偿等相关配套法规；在地方层面，各州和城市政府亦通过实施细则、政策指引和行政命令等形式，对《2011公告》在具体行政实践层面的执行加以细化。《2011公告》在制度上明确了城市土地租赁权属于一种具有经济价值的长期权利。在符合法定条件、不违反土地用途、不损害土地管理秩序的前提下，土地租赁权可以依法转让、继承，并可用于融资担保。

一、城市土地租赁期限

《2011公告》根据城市发展水平、土地用途和项目性质，对城市土地租赁期限的上限作出了区分性规定，具体见下表：

根据《2011公告》的规定，在理解上表时，“任一城市”项下的用地/项目类型具有公共属性，因此在土地用于这些用途时，不区分城市等级。首都“亚的斯亚贝巴”和“其他城市”项下类型主要适用于经营性、经济性用地。

二、城市土地租金支付和续期规则

根据《2011公告》的规定，城市土地租赁价款的支付原则上采取分期支付方式，其中首期支付租金金额一般不低于城市土地租赁总价款的10%，剩余部分应在租赁期内按年等额支付。就租赁期届满后的的续期问题，《2011公告》也确立了相对清晰的制度框架。租赁期届满后，承租人可以依法申请续期，续期租金原则上应当依据土地所在城市、区域用途所适用的基准租赁价格（benchmark lease price）重新核定，该等基准租赁价格通常由当地城市主管机关根据土地的客观条件定期（一般为每两年）调整。承租人需在到期前的法定窗口期内（十年内或二年内）向主管机关提出续期申请，主管机关应在提交申请之日起一年内给出书面答复，逾期未答复可被视为同意续期（并按当时基准租赁价格与相应期限续期）。

三、租赁土地的收回

《2011公告》对城市土地租赁关系的终止及土地收回情形也作出了严格的规定。如承租人未在租赁合同规定的期限内开始建设，或完成最低限度的开发要求，租赁合同应被终止；在承租人违反《2011公告》项下法定义务或土地租赁合同约定情形下，租赁合同亦可被终止；合同终止后相关监管部门有权依法收回土地。尤其需要注意的是，《2011公告》第22条第3款中进一步明确规定，在承租人未按期开始施工的情形下，承租人除应当补缴自其取得土地占有之日起至土地被收回之日止相应期间的土地租金外，还应当依法承担相当于土地租赁总价款7%的罚金。在租赁合同终止并收回土地的情形下，已缴纳的土地租金原则上不予退还；至于尚未到期部分租金是否退还，则通常取决于租赁合同的具体约定及主管机关的处理决定。关于补偿问题，法律明确将补偿范围严格限定于土地上已经形成的永久性改善（permanent improvements），例如已建成的厂房或固定设施。